房產中介和電商肉博

5月28日，杭州“我愛我家”等9家機構宣布將搜房網杭州站房源全部下架。這9家公司在杭州的市場份額總和超過80%，它們的集體撤離，讓搜房網杭州站面臨“空城”絕境。

我愛我家透露，北京、上海、成都等地的房產中介也已結盟與搜房網洽談。如果談判破裂，我愛我家將于7月1日從搜房網北京站下架所有房源。

杭州的戰火迅速蔓延。5月29日，重慶十家中介聯手向搜房網提出“不得隨意提高端口費”、“不得爭搶一手房”等四項要求。這十家中介在重慶的市場份額達到了70%。

在紐交所上市的搜房網是真正的行業龍頭，市值80億美元，比恒大高出近100億港元。在抵制安居客的事件中，他成了一個不幸的“躺槍者”。股價從3月初的峰值19.94美元跌至5月29日的13.6美元。

杭州事件爆發后，搜房網股價加速下跌，6月5日收于11.03美元。90天內，搜房網市值蒸發225億，平均每天2.5億！

出于對中國經濟前景的悲觀和對房地產市場崩盤的擔憂，搜房、安居客相繼遭到大型房產中介的聯合抵制，暴露出線上線下業務的深層矛盾和房產電商議價能力的不足。所以資本市場的反應并不過分。

搜房網的收入構成

搜房網是國內最大的房產垂直門戶網站，注冊用戶近3500萬。其收入由在線廣告、房屋發布和電子商務組成。

1.在線廣告

通過橫幅、鏈接、彈窗等形式幫助開發商推廣新樓盤，是網站流量變現的主要形式。搜房網的網絡廣告收入從2008年的8600萬美元增長到2013年的2.78億美元，6年增長了223%。但由于其他業務增長更快，網絡廣告收入占營收的比重從2008年的80.6%下降到2013年的43.7%。

2008-2010年，在國際金融危機和國內宏觀調控的背景下，搜房網廣告收入保持快速增長。因為越是市場不景氣，越是重視營銷。搜房廣告作為排名第一的房地產垂直門戶，是開發商推新盤的必爭之地?？梢哉f，搜房網在一定意義上是“反周期”的。

2.釋放房屋

SouFun.com和房地產經紀人之間的糾紛就是由這項業務引起的。

房產中介通過支付一定費用獲得搜房網提供的端口。通過端口，中介公司可以將房源信息推送到搜房網前臺，供購房者和租房者搜索瀏覽。

費用是以端口包的模式向中介公司收取的，所以叫端口費。2013年，這一收入占搜房網收入的29.5%。

搜房網房屋出版業務的收入從2008年的1600萬美元上升到2013年的1.62億美元，6年增長了9倍。同期房產中介為每個端口支付的費用從幾十元漲到幾百元，但每個端口帶來的收益并沒有成倍增長。房價上漲，交易活躍的時候，中介還能承受，交易低迷的時候，端口費就變得難以承受。

3.電子商務

這項業務主要是“搜房卡”的銷售。搜房卡用戶支付的金額(如10000元)可以按比例(如10000到20000元)從某個具體房源的價格中扣除。

搜房網不僅推廣了樓盤，還用定金鎖定了購房者，所以開發商愿意給出豐厚的回報。用戶的購卡金額有相當一部分成為了找房的收入。2011年，搜房電商起步。到2013年，收入達到1.88億美元，占總收入的25.3%。

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CEO內部郵件

杭事件發生后，SouFun.com CEO莫天全于5月31日19: 18發了一封內部郵件。主題是:對杭州經紀公司聯盟圍剿搜房的看法。

莫天全郵件的基調是:不要怪我愛我家或其他經紀公司，讓我們檢討自己！

他說:“今年以來，二手房市場大幅下跌，一些經紀公司虧損，市場沒有復蘇的跡象。不過，搜房網的利潤依然強勁，一季度利潤增長超過40%。相比之下，我們一直標榜的與經紀公司共同發展的目標，并沒有體現在搜房網和經紀公司的經營業績上。搜房網賺了很多錢，也賺了很多不合理的錢。相反，有些經紀公司虧損了，他們虧了很多錢。如果搜房網不降價，甚至通過創新變相提高收費和價格，我覺得經紀公司有理由圍剿我們?！?/p>

名為內部郵件，其實是在向對手拋出橄欖枝，打感情牌。莫天全說:“大多數經紀公司，包括我愛我家和其他聯盟的成員，都是搜房網的神。他們在過去的幾年里創造了今天的搜房網，他們的投資為搜房網帶來了高額的收入和利潤。我們要感謝他們，在他們有困難的時候理解和支持他們，堅定我們與經紀公司共同發展的目標?！?/p>

除了反省，莫天全還拿出了幾項切實可行的措施:

1.降價、打折甚至免費支持搜房過去和現在的合作伙伴，尤其是一直大力支持我們鏈家、我愛我家和中原的合作伙伴。

2.充分利用搜房的金融服務和資金儲備，全面推出搜房合伙人金融計劃，為有壓力的經紀公司解決困難，為有長遠戰略的合伙人做貢獻。只有大家都好，搜房網才會好；

3.大力推廣搜房的PC端和移動端，在各大城市和各大互聯網門戶網站開展大規模廣告宣傳活動，提升搜房的品牌和效果，為我們的經紀合作伙伴帶來實實在在的利益，即使沒有盈利；

全面提升購房者和業主對搜房網的良好體驗，為經紀公司和經紀人提供更快捷高效的匹配平臺。

相比于莊對、攜程、同程酒店、景區門票下架的態度，的回應很漂亮。除了個人素養和氣質，也是失去200多億市值后慘痛教訓的結果。

解決零和博弈的困境

一段時間內房屋買賣和租賃交易的數量取決于供求關系。搜房、安居客不能讓不打算買房、租房的人，也不能幫中介公司提高傭金率。收取房子的發布費，就是從中介手里搶蛋糕。搜房網得到的就是中介失去的，典型的零和游戲。

搜房的流量是被房源信息吸引來的，房源信息是中介收集來的(只要業主發布信息，就會日夜接到上百個中介電話)。房源信息越豐富，搜房網的流量就越大，中介就越有底氣漲價。這是一個零和游戲，邏輯上有缺陷，問題是不可避免的。

如果搜房網真的能像莫天全所說的那樣“降價、打折甚至免費扶持搜房網過去和現在的合作伙伴”，是解開零和博弈死結、杜絕虛假信息、提升用戶體驗的一次大膽嘗試。雖然暫時損失30%的收入，但對搜房網的長期發展是有利的。

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